海南全域限购后 楼市仍有“漏洞”可钻？

　　驻马店房产在线讯  “全剧终”。一张黑底白字的图片，于4月22日晚突然蹿红地产人的朋友圈。驻马店房产信息网小编了解到这缘于当晚海南省政府发布的“史上最严”房地产限购政策。对于以外地购房者为主的海南楼市而言，影响不言而喻。

　　驻马店房产在线小编了解到根据链家数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。外来购房者源源不断地涌入，使得近几年海南房价水涨船高。

　　而此次海南实施“全域限购”之后，商品住宅、产权式酒店客房等全都在限购范围内，假结婚、假离婚骗购等行为也将被惩戒，且不得通过补交个税或社保等方式来获得购房资格。

　　这是否就意味着彻底斩断了外来者的购房资格？

　　近日，《中国经营报》记者走访三亚发现，并非如此。一方面，个人可以通过在设立公司，实现买房；另一方面，一些楼盘使出了“以租代售”的神招，没社保也不受影响。可谓“上有政策，下有对策”。

　　以公司名义还能买房

　　“三亚市人力资源市场”这栋大楼，位于三亚市的迎宾路上，分10层对外开放，涵盖了招聘大厅、社会保险费征稽局、人力资源开发局等。其中，社会保险事业局处在第六层。

　　《中国经营报》记者走访发现，相比起其他楼层仅有的零星几人，社会保险事业局所在的六层可谓人山人海。张俪（化名）好不容易从人群中挤到了咨询台前，她向工作人员询问如何办理缴社保一事，得到的回复是：“目前非海南户籍的个人不能办理社保缴费。”

　　张俪是专门从黑龙江赶过来的，她告诉记者：“一直想在三亚买套房给家人度假，但由于没下定决心，拖着拖着就错过了"末班车"，现在赶过来想看看还有没有其他办法买房。”

　　今年4月22日晚，海南省紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　而在此之前，五指山、保亭、琼中、白沙四个中部市县禁止非本地户籍购房；海口、三亚、琼海市区为有条件限购区，外地购房者必须具备60个月的社保或个税；其他地区为非限购区，外地人可以购买一套住房。显然，本次调控给外地购房者浇了一盆冷水。

　　心灰意冷的张俪无意中来到了附近的德佑地产，经过门店中介的指点之后，她发现似乎还有一条路径。“你可以注册公司，以公司的名义买房。具体我没办过，不过听别人说挺简单的，也有很多人代办。”该门店的中介告诉她。

　　随即，张俪找到了一家工商注册代理公司。该公司的余经理表示：“我们可以提供地址，全程代办，注册公司。客户方面只需要提供公司法人的身份证，如果有股东的话，也需要提供股东的身份证。”

　　按照其建议，最好注册一人独资公司。“因为如果有多名股东，万一出现问题，需要多名股东配合处理，比较麻烦。”

　　针对张俪对注册地址的疑虑，余经理表示：“我们提供的地址是正规的，有营业执照，一个地址配一个营业执照，带红章，复印无效，没办法重复用的。我们的地址既不是写字楼，也不是仓库，是空地。”

　　不过，他同时提到，这个地址没有办法百分之百保证没有问题，工商部门会年检地址，但是这个年检是随机抽查，得看个人运气。

　　“三亚一天大概设立100～200家企业，工商部门要抽查这么多企业，如果抽查到你办公的地址不在那里，这必须要变更；如果没查到你，那就没事，可以一直用。”余经理说道。

　　考虑到海南的发展趋势，建自贸区，张俪告诉记者，她想设立一家旅游开发有限公司，待完成购房之后，再去注销掉。

　　整个流程办下来，这家工商注册代理公司总共要收取7100元的费用。据余经理介绍，目前银行办理对公账户的时间会比较久，再加上三亚政策比较严，工商部分已经拉长了注册公司的时间，执照下来预计10天左右，再加上开户，全部下来大概需要20几天。

　　“公司一旦成立，不管有没有业务的发生，必须报税，这是义务。不报反而会增加上门核查的机率。”余经理指出，一年下来，公司没有产生业务也没有关系。公司会有一个信用等级的区分，如果没有产生业务，没有纳税，那么信用等级就没有经常纳税的公司高而已。

　　以租代售 生意照做

　　面对外来者的购房热情不减，房地产开发商自然也使出了神招“以租代售”。记者了解到，以三亚的两个为例，这两个楼盘都实行以租代售。

　　海南省三亚市东北部的某项目，距离市区大约28公里，驾车过去大约40分钟的路程。这个距离听起来似乎不是很远，但进入了223国道之后就会发现，马路两边都是山脉和未开发的土地，甚至连路灯都没有，与市区的繁华截然不同。

　　一路上，出租车司机对记者说：“别看这个地方现在这样，5年内肯定能发展起来。前几天还拉了几位客人过来这边看房呢。”

　　果不其然，进入该项目的营销中心之后发现，过来看房的客人络绎不绝，大厅的座位上很快就满员了。而很大原因则在于全域限购之后，该楼盘不需要购房资格依然能够交易。

　　之所以能够交易的招数在于，这个项目是长租，不是销售卖。具体操作方式是：一次付50年的租金，合同是每20年一签，免费续签。

　　该楼盘的销售表示：“现在等于只收房款的70%，根据国家政策，等到能办房产证的时候，把剩下30%房款补齐，如果将来不能办证，你就相当于花70%钱租这个房子永久使用权。到土地年限，共50年。

　　按照其说法，现在都是期房，到2019年11月交房。在售别墅大概800～1400万／套。外圈带景观的是1100～1400万／套，里圈的在800～1000万／套，装修如样板间所展示，不带家电家具。

　　不过，在不少看房客看来，虽然别墅的户型等都很满意，但是不能办房产证还是多少有些担忧。

　　“没有房产证，感觉还是有风险，而且这也意味着将来不能转手，只能自住，就跟住酒店似的。”一名看房客说道。

　　知情人士向记者透露，另外一个项目一期的162套房源都是可以正常办理房产证的，三天就售罄了，现在剩下70%属于开发商自持，以租的名义跟客户交易。

　　业内人士指出，这类物业在开发商名下而不在个人名下，是没有保障的。虽然你签了租赁合同，但是物业产权在开发商名下，即使是拿去作抵押你也不知道。建议不要介入此类物业，风险很大。

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